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Asesoría jurídica sobre Regularización de Títulos de Dominio
Regularización de Títulos de Dominio
Regularización de una propiedad, Regularizar Títulos de dominio. Abogados del Maule ofrece asesoría legal en la regularización de títulos de dominio de su propiedad.
El procedimiento de regularización le permite al poseedor de un bien raíz que carece de Título de Dominio o éste es imperfecto, llegar a adquirir el dominio de la propiedad transcurrido un año después de inscrito en el Conservador de Bienes Raíces.
Si usted posee un inmueble particular, urbano o rural, que carezcan de título de dominio inscrito; o bien cuando éste sea imperfecto, y lo ha poseído en forma tranquila e ininterrumpida por un período de 5 años a lo menos, puede optar por este procedimiento para regularizar su propiedad . En abogadosdelmaule.cl le prestaremos la asesoría necesaria respecto a los procedimientos a seguir.
Sobre la irregularidad en el dominio de una propiedad
La irregularidad en el domino de la propiedades un fenómeno endémico de los países en vías al desarrollo, provocado -fundamentalmente- por el desconocimiento de una parte de los ciudadanos sobre los requisitos, procedimientos y modalidades en la transferencia de la pequeña propiedad, lo que conlleva la ausencia de inscripción legal del bien raíz a nombre de quien actúa como poseedor material.
Esta irregularidad se origina cuando no se realizan oportunamente los procedimientos jurídicos correspondientes al traspaso o transferencia de una propiedad; como por ejemplo, cuando fallece el propietario y los herederos no realizan la posesión efectiva o la partición de los bienes, cuando no se cumplen las formalidades legales al efectuar la venta o compra de la propiedad o el traspaso de ella a cualquier título, como, por ejemplo, cesión de derechos, ventas, donaciones, todas sin cumplir con las formalidades legales.
En este sentido debe recordarse siempre que la única forma de acreditar el dominio sobre inmuebles es la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces en el registro de propiedad. Así también todo acto relativo a un inmueble debe inscribirse como por ejemplo, las posesiones efectivas, las resoluciones judiciales.
La única forma de traspasar un bien raíz es mediante escritura pública y posterior modificación de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
La irregularidad de una propiedad es la tenencia material (directa o indirectamente a través de otra persona) de un bien raíz que NO está inscrito en el Conservador de Bienes Raíces respectivo a nombre de quien actúa como dueño o propietario del mismo.
Problemas al no contar con un título de dominio
El problema de la tenencia irregular de la propiedad produce diversos efectos negativos y tiene consecuencias sociales, económicas y jurídicas. Entre las principales desventajas de carecer del título de domino correctamente inscrito está el hecho de que la propiedad sin título pierde su valor comercial; que no se pueden realizar acciones de transferencia del patrimonio a terceros (venta o herencia); la inseguridad de invertir en el inmueble que se ocupa, ya que las mejoras, así como la propiedad misma, no formarían parte del patrimonio individual o familiar del ocupante; la imposibilidad de acceder a diversos beneficios sociales que tienen como requisito contar con título de dominio vigente, entre ellos los planes al desarrollo de la vivienda acordados por el Estado; el no poder acceder a créditos, ya sea de consumo o de apoyo productivo, que exigen un bien como garantía. En definitiva, las familias ven disminuido su patrimonio y cuentan con menos oportunidades para mejorar sus condiciones de vida a partir de la libre disposición de su bien raíz.
La irregularidad produce entonces:
- Disminución del valor comercial del inmueble.
- Induce a transferencias imperfectas del inmueble.
- Riesgo de pérdida de la inversión hecha en el inmueble.
- Dificultad de acceder a la red social del Estado.
- Imposibilidad de acceder a subsidios estatales donde el título de dominio es requisito.
¿Por qué se produce la irregularidad en los títulos de dominio?
– Transferencia o transmisión mal efectuada o inconclusa, es decir, existe un título, pero éste se encuentra imperfecto. Por ejemplo, escritura pública de compraventa sin inscripción (sólo la inscripción certificaría que usted es propietario..)
– Simple situación de hecho: posesión sin documento que la avale.
Si usted se encuentra en alguna de las situaciones de posesión irregular señaladas, se le recomienda acudir a la Secretaria Regional de Bienes Nacionales o asesorarse con algún abogado que le aclare los pasos a seguir.
Formas de prevenir la irregularidad en los siguientes casos
1. Al fallecer el dueño de la propiedad
Si el difunto(a) no dejó testamento, su herencia se denomina intestada y la tramitación de la Posesión Efectiva se hace ante el Servicio de Registro Civil e Identificación (SRCEI), y no es necesaria la intervención de un abogado. Es conveniente que este trámite se haga cuanto antes, ya que con el paso del tiempo los bienes pueden perder valor o comenzar a ser usados por quien no corresponde.
2. Al comprar una propiedad
Es recomendable la asesoría de un abogado, el que debe:
- Realizar el Estudio de Título de la Propiedad.
- Redactar la Escritura Pública de Compraventa de la Propiedad.
- Protocolizar la Escritura ante Notario.
3. Al subdividir una propiedad
Al subdividir cualquier propiedad, debe regirse de acuerdo a los planos reguladores municipales y, posteriormente, quedar establecido en escritura pública los deslindes y los nuevos dueños de cada lote. Se deberá acompañar plano, según el caso, elaborado por profesional competente (arquitecto) e indicar que se encuentra archivado en el C.B.R.
¿Cómo hacer para regularizar una propiedad particular?
El Ministerio de Bienes Nacionales es el organismo que en nuestro país tiene la función de regularizar, a través de la aplicación de un procedimiento administrativo, la situación del poseedor material de un bien raíz, reconociéndole la calidad de poseedor regular para adquirir el dominio del inmueble . Este servicio se aplica en forma excepcional cuando la regularización resulta difícil u onerosa de obtener por otras leyes y busca resolver situaciones históricas de posesión irregular de terrenos particulares, permitiendo a las personas tener un título de dominio.
El Ministerio de Bienes Nacionales ofrece al poseedor material de un bien raíz que carece de Título de Dominio o lo tiene imperfecto, la posibilidad de llegar a adquirir el dominio de la propiedad transcurrido un año después de inscrito en el Conservador de Bienes Raíces. Este procedimiento consta de una parte jurídica en la que se acreditan los requisitos legales y una parte técnica en que se comprueba la situación en terreno. Al finalizar el procedimiento de saneamiento de la propiedad, la persona es declarada poseedora regular y se ordena la inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces, lo que con el transcurso de un año de vigencia de dicha inscripción, por el sólo ministerio de la ley, la transforma en dueña plena o propietaria.
El procedimiento contiene una parte jurídica de acreditación de requisitos legales y una parte técnica de comprobación de la situación en terreno, mediante el cual el poseedor material de un bien raíz que carece de título puede llegar a adquirir el dominio de esa propiedad el que se adquiere transcurrido un año después de inscrito en el Conservador de Bienes Raíces. Así consolidado el dominio podrá optar a subsidios, programas de mejoramiento, créditos, vender, construir y arrendar.
El procedimiento se inicia con una etapa de postulación. Básicamente se trata de una solicitud que se ingresa a un sistema informático,, denominado Registro de la Propiedad Irregular (RPI), que tiene por objeto registrar las solicitudes de regularización y a su vez, de acuerdo a la Ficha de Protección Social (ex -Cas), optar a un subsidio del Ministerio de Bienes Nacionales para financiar el todo o parte de la tramitación de la solicitud, en el evento que esta en una primera instancia fuera aceptada a trámite.
El RPI como registro informático de la solicitud de regularización, da cuenta, entre otros de los siguientes aspectos:
- Ingreso de la Solicitud al Ministerio de Bienes Nacionales, con todos los documentos de respaldo.
- Análisis jurídico de antecedentes, para determinar si es procedente regularizar la propiedad a través del D.L. N° 2.695/79
- Evaluación socioeconómica de aquellas personas que solicitan subsidio de financiamiento del trámite.
- Comunicación de resultado (notificación): se informa al solicitante si es procedente o no la regularización a través del Ministerio de Bienes Nacionales, además del resultado de su postulación a subsidio de financiamiento del trámite, cuánto le corresponde pagar por el trámite y cuál es el plazo para efectuar este pago. Por último, también se informa a aquellas personas que no postularon a subsidio el costo que deben cancelar y el plazo para su pago. En caso de ser rechazada la solicitud, se le informa al solicitante los recursos que puede deducir y el plazo legal para su interposición.
- Con posterioridad a la notificación de aceptación y del pago respectivo de parte del solicitante -si corresponde- culmina la etapa de postulación y se da inicio a la etapa de tramitación de la solicitud, la que tiene por objeto:
- El envío de oficio al SII, Servicio Electoral y Registro Civil, que tienen como fin informar del último domicilio que registra en dichos organismos la persona que, según el SII, aparece como supuesto propietario, o de su fallecimiento.
- Con los antecedentes recepcionados el Servicio procede a notificar la solicitud, mediante carta certificada, adjuntando copia íntegra de ella al supuesto propietario del inmueble, a fin de que éste, en la oportunidad que le concede la ley, pueda hacer efectivo sus derechos, entre otros, a presentar oposición.
- Cumplidos los trámites anteriores, o sin ellos cuando los organismos pertinentes no hubiesen aportado información el Servicio dispondrá la continuación del procedimiento de regularización, procediendo a comprobar en terreno la posesión material, continua y exclusiva por un tiempo no inferior a 5 años.
- Realizar el trabajo técnico (confección de Planos y Minutas de deslindes).
- Realizar dos Publicaciones establecidas en la Normativa. La resolución que acepta la solicitud de regularización ordenará que se publique un extracto de ella por dos oportunidades en un diario o periódico de los de mayor circulación en la región.
- La misma resolución ordenará la fijación de carteles durante 15 días en los lugares públicos que indique. En ellos deberá prevenirse que, si dentro del plazo de treinta días hábiles contados desde el último aviso, no se dedujere oposición a la solicitud de regularización de la posesión por terceros, se ordenará la inscripción a nombre del solicitante.
- Por último, solicitar la Inscripción del Dominio a nombre del solicitante en el Conservador de Bienes Raíces.
Objetivo del procedimiento de regularización
El objetivo es otorgar al solicitante ( poseedor material del predio ) la calidad de poseedor regular, que le permitirá adquirir el dominio del inmueble transcurrido un año desde la respectiva inscripción conservatoria, permitiendo de esta manera mejorar la calidad de vida del solicitante, ya que puede acceder a beneficios sociales como la pavimentación de calles, casetas sanitarias, asistencia crediticia de Indap, Fosis y Sercotec, subsidios habitacionales, forestales y de riego, entre otros. De esta manera se busca facilitar la incorporación de este bien raíz al proceso productivo nacional.
Requisitos de procedencia de regularización
Usted debe presentar TODOS los documentos obligatorios y otros antecedentes informados por la Secretaria Regional Ministerial junto al Formulario de Postulación.
Tener posesión material, sin problemas de deslindes, continua y exclusiva por un tiempo no inferior a 5 años (el poseedor deberá acreditar su posesión mediante la ejecución de hechos positivos en el inmueble, como: cerramientos, arreglos, mejoras en el terreno, instalación de servicios, corte de maderas, plantaciones, sementeras y otros de igual significación).
No tener juicio pendiente con personas que le discutan el dominio o posesión del inmueble.
El inmueble a regularizar debe tener un avalúo fiscal no superior a 800 Unidades Tributarias Mensuales, si es rural y a las 380 UTM, si es urbano.
El bien raíz debe tener límites claros, sean éstos naturales o artificiales, los cuales deben ser aceptados por los colindantes (vecinos).
El solicitante NO puede ser Mero ocupante (arrendatario, cuidador, etc.)
Documentos requeridos
Documentos requeridos:
- Certificado de nacimiento y fotocopia de cédula de identidad (se solicita en el Registro Civil e Identificación).
- Certificado de avalúo fiscal vigente del inmueble, con indicación de superficie (se solicita en el S.I.I.).
- Recibos de luz, agua, gas, etc. de los últimos años, contribuciones (si no estuviera exenta de pago).
- Acreditar ejecución de mejoras en el inmueble (boletas, facturas u otro documento).
- Documentos o recibos de pago de servicios que acrediten posesión de más de cinco años, Certificado de Residencia emitido por la Junta de Vecinos, Carabineros u otras organizaciones comunitarias, de colindantes del inmueble, de autoridades de la localidad (ejemplo: Director de escuela, cura párroco, etc.).
- Inscripción de dominio vigente de la propiedad (se solicita en el Conservador de Bienes Raíces).
- Certificado de Número si el inmueble es urbano (este documento se solicita en la Municipalidad respectiva).
- En caso de que el inmueble se haya adquirido por Compraventa o Cesión de Derechos, Donación, Promesa de Compraventa, se deberán acompañar dicho documento, y en general cualquier instrumento que justifique el origen de la posesión (recibos, letras de cambio, etc.).
En caso de que el terreno haya pertenecido a una Cooperativa, se deben presentar los siguientes documentos adicionales:
- Certificado de pago total del inmueble.
- Acreditar con documentos que la Cooperativa se encuentra disuelta o en proceso de liquidación. ( se solicita en el Ministerio de Economía Fomento y Reconstrucción).
- Demostrar que no existe organismo liquidador.
En caso de que el bien raíz haya pertenecido a una comunidad, se deben presentar los siguientes documentos adicionales:
- Que se encuentre subdividida materialmente y delimitada por más de 5 años.
- Es necesario demostrar el pago total del retazo de terreno adquirido en comunidad, y aportar documentos constitutivos de ella.
- Autorización de los demás comuneros o coposeedores.
- Que no se haya podido efectuar una partición de bienes o bien, la posesión efectiva sea remota, es decir, se dificulte reconstruir el lazo de parentesco
Documentos que debe presentar una persona jurídica:
- Fotocopia cédula de identidad del representante legal.
- Certificado de vigencia de la sociedad
- Fotocopia Rol Único Tributario de la persona jurídica
- Copia escritura o documento que conste la personería del representante.
¿Cuánto cuesta el tramite de regularización?
El costo promedio de la regularización es de $ 340.000 pesos (sin comprender honorarios). Podrá ser mayor o menor dependiendo principalmente de la ubicación geográfica (regiones del centro o regiones extremas del país), si se trata de una zona urbana o rural, de la superficie y de las condiciones de accesibilidad de la propiedad.
¿Dónde presentar la solicitud de regularización?
El Formulario de Regularización con toda la información solicitada, se ingresa en la Secretaría Regional Ministerial u Oficina Provincial de Bienes Nacionales que corresponda a la ubicación del inmueble, de lunes a viernes, de 9:00 a 14:00 horas.
¿Cuánto tiempo tarda la tramitación?
La tramitación de la solicitud tiene una duración aproximada entre 12 a 14 meses.
¿Cuál es el resultado?
La regularización de la posesión y constitución del dominio de la pequeña propiedad particular, culmina con la inscripción de dominio a nombre del poseedor regular en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente, y la entrega de dicha inscripción.
Observaciones
– El trámite de regularización lo debe financiar el postulante.
– Paralelamente existe un sistema de subsidios para financiamiento del trámite, al que se podrá acceder mediante postulación al mismo. Es gratuito sólo para los beneficiarios del Sistema Chile Solidario. Si usted es beneficiario de Chile Solidario y necesita regularizar el título de dominio, debe informárselo al funcionario del Ministerio de Bienes Nacionales que recibe su postulación.
– El costo de la regularización depende de la ubicación geográfica (regiones zona centro o regiones zona extremas) donde resida el postulante, además de si se trata de una zona urbana o rural.
– Pueden optar a financiamiento las personas que no dispongan de recursos, postulando a subsidio de financiamiento al momento de presentar su postulación al RPI. Para ello deben acompañar certificado de encuesta FPS (ex – CAS) vigente, ya que esta estratificación social es la información más importante para determinar el porcentaje de subsidio a entregar. Otro aspecto a considerar en la asignación de subsidios, es pertenecer a cualquiera de los siguientes grupos prioritarios: – Mujer jefa de hogar – Adulto mayor – Discapacitado – Pertenecer a un pueblo originario – Número de integrantes del grupo familiar menores de edad.
Antecedentes legales
- Decreto Ley Nº 2.695/79
- Reglamento de Subsidio Resolución N° 109
- Resolución de Costo del Tramite de Regularización N° 1.757
