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Asesoría jurídica sobre Juicios de arrendamiento

Juicios de arrendamiento

Abogados del Maule presta asesoría legal en demandas y juicios de arrendamiento. Si a usted le deben meses de arriendo, si le deben los gastos de consumos básicos, si no se ha cumplido con el contrato de arrendamiento firmado, nosotros le ofrecemos asesoría.

Igualmente se ofrece asesoría para aquellos arrendadores que deseen que sus arrendatarios se retiren de la propiedad arrendada, así como también asesoramos a aquellos arrendatarios que tengan problemas con sus arrendadores.

Arrendamiento

¿Qué ocurre si mi arrendatario no me quiere pagar?, ¿Qué puedo hacer ante el no pago? ¿Cómo puedo protegerme de un arrendatario negligente?, ¿Cómo hacer un buen contrato de arrendamiento? ¿Qué hago si mi arrendatario no quiere salir de la casa y no ha pagado el arriendo?. Estas son preguntas frecuentes que surgen a partir del arrendamiento de inmuebles.

La norma especial que regula estas relaciones está contenida en la Ley 18.101, modificada por la Ley 19.866, ambas sobre arrendamiento de predios urbanos.

Contrato de Arrendamiento

Es sumamente importante cuando usted pretende dar en arrendamiento un bien de gran cuantía realizar un contrato de arrendamiento escrito. Y no cualquier contrato, es fundamental hacer un buen contrato de arrendamiento que sea capaz de prevenir situaciones difíciles y protegerlo de eventualidades futuras.

Si bien el contrato de arrendamiento no requiere escrituración, la verdad es que esta se torna fundamental. Se recomienda que siempre se realice por escrito, ya que existe una sanción en virtud de la cual se presume que la renta es la que declara el arrendatario en caso de no existir contrato escrito (Sin embargo, el arrendador puede desvirtuar esta presunción con comprobantes de pago o depósito realizados por el arrendatario que demuestren el monto realmente pactado).

Además de esto, existe una serie limitación a la prueba de testigos, contempladas en los artículos 1708 y siguientes del Código Civil, lo que pone en evidencia la conveniencia de pactar el contrato por escrito, aún en aquellos casos en que la ley no lo exija. Un fallo de julio de 1985, de la Corte Suprema, ratifica este principio, al establecer que «Aunque el contrato de arrendamiento es consensual, su existencia no puede probarse por testigos, sino dentro de los límites del artículo 1709 del Código Civil. Ha de estarse al valor de la renta estipulada para establecer si tal contrato contiene la entrega o la promesa de una cosa que valga más de dos unidades tributarias y si, consecuentemente, puede probarse o no mediante la prueba testimonial».

Incumplimiento de Arrendatario

Cuando usted da un inmueble en arriendo su arrendatario asume ciertas obligaciones como lo es el pago de una renta mensual. Si a UD. le deben meses de arriendo, gastos de los consumos básicos, lo primero que debe realizar es el desahucio, esto es, la noticia anticipada del termino del contrato de arrendamiento. Esto no se puede hacer de cualquier forma, sino que es necesario hacerlo conforme a los procedimientos que indica la legislación vigente. De conformidad a la nueva Ley de arriendo debe hacerse con a lo menos dos meses de anticipación, salvo que las partes hayan pactado otro plazo.

El desahucio debe ser puesto en conocimiento del arrendatario por notificación judicial o bien a través de una notificación efectuada por un notario, sin embargo generalmente las partes pactan que se dará aviso por carta certificada, lo que no da ninguna garantía, dado que la ley ha establecido la forma precisa en que debe ser efectuado el desahucio para que sea válido. No obstante lo anterior, en la demanda de término de contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas se puede solicitar el desahucio en un apartado de la demanda.

En un juicio de arriendo una vez presentada la demanda el tribunal fija fecha de audiencia al quinto día hábil de notificada la demanda. ésta es una audiencia de conciliación, si no hay conciliación se recibe la causa aprueba una vez rendida la causa queda para estado de ser fallada. El tribunal generalmente fija un plazo de 15 días hábiles desde la notificación de la sentencia para hacer el desalojo, pudiendo el demandado por motivos graves solicitar una prorroga hasta por 30 días.

Soy arrendatario y mi arrendador quiere obligarme a dejar el inmueble

Si la propiedad arrendada no ha sufrido daños, el arrendador no puede obligar al arrendatario a dejar la casa/departamento para disponer de ella para su familia u otro fin mientras subsista el contrato. Para poner término al contrato de arrendamiento deberá recurrir a los procedimientos normales contemplados en el respectivo contrato o la ley.

La ley sobre arrendamiento de predios urbanos consagra los siguientes derechos irrenunciables para el arrendatario con respecto a la terminación del contrato por parte del arrendador:

Si el plazo del contrato ha sido pactado mes a mes, o este es de duración indefinida, el aviso previo, o desahucio, dado por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o por medio de una notificación personal efectuada por un notario. El plazo de aviso será de 2 meses, contados desde la notificación, aumentándose en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Este plazo más el aumento no podrá ser, en total, superior a 6 meses. El arrendatario puede restituir el inmueble antes de expirar el plazo, caso en el cual sólo deberá pagar la renta hasta el día de la restitución.

En los contratos de plazo fijo que duren menos de un año, el arrendador sólo puede solicitar judicialmente la restitución del inmueble, y el arrendatario tendrá derecho a un plazo de 2 meses, contado desde la notificación de la demanda, para entregar el inmueble.

Explicación del juicio de Arrendamiento

Primero que nada para abogados y conocedores del derecho debemos señalar que la que sigue es una simplificada explicación del juicio de arrendamiento dirigida a la gente común que no tiene conocimientos técnicos en la materia y que no obstante aquello desea saber a grandes rasgos el procedimiento que seguirá su caso al llevarlo a tribunales.

Dicho aquello en el juicio de arrendamiento, una vez presentada la demanda el tribunal dictará como acto seguido una resolución admitiendo la demanda a tramitación y citando a las partes a un comparendo de conciliación, contestación y prueba para el quinto día hábil después de que se efectúe la notificación, fijando una determinada hora.

Este plazo de 5 días se cuenta desde la notificación de la demanda, por ejemplo, te notificaron el lunes 6 de Junio del año 2011, debes contar 5 días hábiles (son hábiles todos los días de la semana salvo domingos y festivos) el comparendo debería realizarse el día sábado 11 de Junio, sin embargo es día sábado. ¿Podrá hacerse la audiencia el día sábado? usualmente ocurre que no por lo que generalmente la resolución señalará “si recayera en día sábado se realizará al día hábil siguiente”, es decir, se realizaría el día lunes 13 de Junio en la hora señalada en la resolución.

La audiencia es una audiencia de conciliación, contestación y prueba. Esto quiere decir que el juez (el actuario en la práctica) que tome la audiencia llamará en primer lugar a las partes a conciliación a ver si están dispuestas a llegar a un acuerdo, si no hay acuerdo el demandado deberá en dicho acto proceder a contestar la demanda (que se hace en la práctica mediante una presentación escrita que lleva el abogado del demandado y que esta titulada «contestación de demanda», la cual se deja en poder del tribunal). Si no hay conciliación haya o no contestado el demandado se recibe la causa aprueba, la que una vez rendida produce que la causa quede en estado de ser fallada. El tribunal generalmente fija un plazo de 15 días hábiles desde la notificación de la sentencia para hacer el desalojo, pudiendo el demandado por motivos graves solicitar una prorroga hasta por 30 días.

El día y la hora señalada para realizarse la audiencia, saldrá un funcionario judicial a la antesala del tribunal y llamará a viva voz por tres veces a las partes, por el nombre que aparece en el expediente y por el nombre del demandante y del demandado. A modo de ejemplo: “Comparendo de conciliación contestación y prueba, en causa “Torres con Tapia”, don Juan Torres y don Carlos Tapia”.

Cuando el funcionario hace el llamado a las partes, estas se tienen que aproximar al mismo y señalarle que están presentes. Una vez hecho esto las partes ingresan al tribunal y ante el funcionario que hace las veces de actuario se llevará a efecto el comparendo.

En la audiencia el funcionario tiene el deber de reconvenir de pago por segunda vez al arrendatario (la primera reconvención o requerimiento de pago se hace al notificar la demanda), y si no paga en ese momento se seguirá el juicio, dándole la palabra al demandante para que ratifique su demanda. La ratificación de la demanda es una breve explicación oral de la demanda (que en la práctica no se da tal explicación, sino únicamente se dice oralmente que se ratifica la demanda), solicitándose al tribunal que la acoja declarando terminado el contrato y en definitiva condene al arrendatario a pagar las rentas impagas y a desocupar el inmueble.

Luego se le da la palabra al demandado para que conteste la demanda que se interpuso de la misma forma que él demandante. La contestación de la demanda puede ser verbal o escrita, sin embargo siempre conviene que sea escrita a fin de que el tribunal cuente con todos los antecedentes al resolver el juicio en la sentencia.

Una vez que se ha contestado la demanda, el tribunal (representado por el actuario o funcionario judicial) les pregunta si existe alguna posibilidad de llegar a un acuerdo respecto al juicio, esto se denomina llamado a conciliación.

Si hay conciliación, el juicio termina una vez que se hayan pactado las condiciones del acuerdo, de lo cual queda constancia en un acta que debe ser firmado por la partes, el funcionario y el juez, adquiriendo el carácter de una sentencia definitiva.

Si no hay conciliación por no haber posibilidad de acuerdo, el tribunal establecerá que hechos según la demanda y la contestación de ella, deben ser acreditados con las pruebas que ya hemos preparado con nuestro abogado o en forma personal. Esto recibe el nombre de auto de prueba, o resolución que recibe la causa a prueba.

Por lo general se comienza con los testigos, quienes son examinados por un receptor que deben contratar las partes que los presentan a declarar. ¿Cuánto cobra un receptor? Esto es variable, puede cobrar entre $15.000 y $50.000 por cada testigo que declara, dependiendo del lugar en que se tramite el juicio o la complejidad del mismo.

Luego pueden rendirse el resto de las pruebas que tengas, las que dependerán totalmente de tu abogado y que parte eres, de este modo podrá ser el contrato de arrendamiento, modificaciones del mismo, recibos de dinero, gastos utilizados en la propiedad, cuentas de luz, agua, gas o gastos básicos, entre otros que recomiende tu abogado.

Rendida la prueba finaliza el comparendo pidiendo las partes o sus abogados al tribunal que dicte sentencia. La sentencia puede ser favorable o desfavorable, en la medida que se haya acreditado las pretensiones de la demanda o bien las excepciones opuestas por el arrendatario demandado.

En caso de haber acreditado el incumplimiento en el pago de las rentas, el tribunal acogerá la demanda, declarando terminado el contrato y condenará al arrendatario al pago de las rentas adeudadas y fijará una fecha para restituir la propiedad, condenando en costas a la parte vencida según el mérito de los antecedentes.

Con la sentencia termina el juicio, salvo que se haya interpuesto un recurso de apelación en contra de ella, sin perjuicio de continuar con los trámites de cumplimento de la sentencia relativos al pago de las rentas adeudadas, al lanzamiento o desocupación forzada del inmueble ocupado por el arrendatario, lo que será objeto de otro artículo.