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Asesoría jurídica sobre Autorización para Vender
Autorización para Vender
En determinados casos es necesario para la validez de ciertos actos o contratos que el juez autorice la venta, constitución de derechos o dar en arriendo bienes que pertenecen a personas que tienen incapacidades o son menores de edad. Esto sucede con frecuencia cuando heredan bienes personas que no han alcanzado la mayoría de edad o bien cuando la mujer casada en sociedad conyugal requiere de autorización judicial para vender alguna propiedad de la sociedad conyugal, debido a la incapacidad o prolongada ausencia del marido.
Frecuentemente nos llegan personas preguntando ¿requiero la autorización o firma de mi mujer para vender la propiedad ?, ¿Puedo vender la casa sin la firma de mi mujer?, ¿Puede la mujer casada en sociedad conyugal vender bienes de la sociedad? ¿Puede la mujer casada en sociedad conyugal vender bienes propios?, ¿Por que medio debe autorizar la mujer al marido para vender?, ¿Cuáles son las sanciones en caso de incumplimiento de la correspondiente autorización ?, etc. Para entregar las correspondientes respuestas debemos hacer un análisis del caso conforme a ciertos antecedentes, así necesitaremos saber por ejemplo si UD. está casados en sociedad conyugal, de que forma se adquirió el inmueble, etc.
El artículo 1754 del Código Civil señala que para poder enajenar bienes propios de la mujer casada en sociedad conyugal se requiere de su voluntad dada por escrito en una escritura pública o interviniendo expresa y directamente en el acto, pero si ella se encuentra imposibilitada de manifestar su voluntad se puede solicitar dicha autorización al juez.
También se requiere autorización de de la mujer si el marido casado en sociedad conyugal quiere dar en arriendo bienes raíces urbanos por mas de 5 años y rústicos por mas de ocho.
Sociedad conyugal y autorización para vender
Nuestro Código Civil no define qué es la sociedad conyugal podría definirse como «Aquel régimen patrimonial en que todos los bienes que los cónyuges aportan al matrimonio (esto es, los que tienen al momento de casarse) como los que adquieren durante el matrimonio, pasan a constituir una masa o fondo común que pertenece a ambos cónyuges y que se divide entre ellos una vez disuelta la comunidad».
Durante la vigencia de la sociedad conyugal, es el marido quien administra todos los bienes de la sociedad y además los bienes propios de la mujer, los que erróneamente a veces se confunden con los bienes del patrimonio reservado de la mujer casada.
Por esta razón, resulta importante distinguir y conocer los tipos de bienes que pueden existir en la sociedad conyugal, a saber:
- Bienes propios de cada cónyuge: son aquellos bienes adquiridos antes del matrimonio a título gratuito u oneroso, y/o los adquiridos durante el matrimonio a título gratuito. Cada cónyuge es dueño de estos bienes propios, pero es el marido quien administra los bienes propios de él y los de la mujer. Por lo tanto, si ella quiere vender o disponer de sus bienes propios, requiere de la autorización del marido y si éste se niega a darla, puede la mujer solicitar esta autorización a la justicia.
- Bienes sociales: son aquellos bienes adquiridos durante el matrimonio a título oneroso y que pertenecen por lo tanto a ambos cónyuges por partes iguales.
Los bienes sociales son administrados por el marido, esto es lo que se denomina administración ordinaria, pues excepcionalmente podría ser la mujer la administradora de la sociedad conyugal, en los casos y con las limitaciones establecidas en la ley.
La situación más común es que sea el marido el administrador de la sociedad conyugal, sujeto también a las obligaciones y limitaciones legales, como la de requerir autorización de la mujer otorgada por escritura pública, para enajenar, gravar, prometer enajenar o gravar, los inmuebles de la sociedad conyugal y los derechos hereditarios de la mujer. También requiere autorización de la mujer para constituirse en aval, fiador o codeudor solidario, es decir, para garantizar el pago de deudas de terceros con bienes de la sociedad conyugal y para dar en arrendamiento bienes raíces urbanos por más de cinco años y por más de ocho años, si fueran rurales.
- Bienes del patrimonio reservado: este patrimonio está compuesto por los ingresos de la mujer y por todo lo que adquiera con ellos, siempre que se encuentre casada en sociedad conyugal y trabaje remuneradamente y en forma independiente de su marido. Estos bienes son de la mujer y además los administra libremente. Cuando una mujer va a adquirir un bien raíz que pasará a formar parte de su patrimonio reservado, se debe agregar en la respectiva escritura pública de compraventa una cláusula en la que se indique la actividad o empleo de la mujer y que el bien es adquirido en virtud del patrimonio reservado. Además se deben insertar en la escritura a lo menos dos comprobantes que acrediten que la mujer ejerce un trabajo remunerado en forma independiente del marido como, por ejemplo, las liquidaciones mensuales de sueldo y el contrato de trabajo.
Al término de la sociedad conyugal —ya sea por muerte de uno de los cónyuges, por una sentencia que declara la nulidad del matrimonio, el divorcio o la separación total de bienes, o bien, por decisión tomada por los cónyuges en orden a sustituir la sociedad conyugal por otro de los regímenes patrimoniales del matrimonio— no puede el marido y/o la mujer disponer de la mitad de los bienes, sino que previamente deben liquidar la sociedad conyugal y repartírselos, ya sea de común acuerdo y por escritura pública, o bien mediante un juicio de partición de bienes.
Es importante tener en cuenta que los bienes propios del marido y/o de la mujer no ingresan a la liquidación de la sociedad conyugal, pues no forman parte de ésta.
Los bienes sociales en cambio, se dividen en partes iguales. Algunos cónyuges venden todos los bienes sociales y se reparten el dinero en partes iguales o bien se distribuyen los bienes de una manera equitativa, de modo que si alguno de ellos se adjudica bienes de mayor valor que los que se adjudica el otro, deberá pagarle a este último la diferencia o alcance.
En cuanto a los bienes del patrimonio reservado, la mujer puede optar por sumarlos a los bienes sociales y repartir todo por partes iguales, o bien renunciar a su mitad de bienes sociales que se denomina gananciales y quedarse sólo con su patrimonio reservado.
Administración de la Sociedad conyugal
El marido es el jefe de la sociedad conyugal y, como tal, administra los bienes sociales y los de su mujer; sujeto, empero, a las obligaciones y limitaciones que en el Título XXII del Libro Cuarto se le imponen y a las que haya contraído por las capitulaciones matrimoniales.
Según el artículo 1752 la mujer no tiene derecho alguno sobre los bienes sociales durante la sociedad, salvo en los casos expresamente señalados por ley. Asimismo, en relación a los bienes propios de ésta, el artículo 1754 inciso final le prohíbe ejecutar o celebrar actos o contratos o ceder la tenencia de los bienes de su propiedad que administre el marido, sino en los casos de los artículos 138 y 138 bis. No obstante que la Ley 18.802 otorgó plena capacidad a la mujer casada en régimen de sociedad conyugal, mantuvo la facultad de administración de los bienes sociales y de los bienes propios de la mujer, en el marido.
Sin embargo, el marido necesita la autorización de la mujer para realizar los actos jurídicos señalados en el artículo 1749 incisos 3, 4 y 5.
Art. 1749 incisos 3: El marido no podrá enajenar o gravar voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes raíces sociales ni los derechos hereditarios de la mujer, sin autorización de ésta.
Art. 1749 inciso 4: No podrá tampoco, sin dicha autorización, disponer entre vivos a título gratuito de los bienes sociales, salvo el caso del artículo 1735, ni dar en arriendo o ceder la tenencia de los bienes raíces sociales urbanos por más de cinco años, ni los rústicos por más de ocho, incluidas las prórrogas que hubiere pactado el marido.
Art. 1749 inciso 5: Si el marido se constituye aval, codeudor solidario, fiador u otorga cualquiera otra caución respecto de obligaciones contraídas por terceros, sólo obligará sus bienes propios. En este caso para obligar a los bienes sociales necesitará la autorización de la mujer.
Forma de dar la Autorización: La autorización de la mujer deberá ser específica y otorgada por escrito, o por escritura pública si el acto exigiere esta solemnidad, o interviniendo expresa y directamente de cualquier modo en el mismo. Podrá prestarse en todo caso por medio de mandato especial que conste por escrito o por escritura pública según el caso.
La autorización a que se refiere el presente artículo podrá ser suplida por el juez, con conocimiento de causa y citación de la mujer, si ésta la negare sin justo motivo. Podrá asimismo ser suplida por el juez en caso de algún impedimento de la mujer, como el de menor edad, demencia, ausencia real o aparente u otro, y de la demora se siguiere perjuicio. Pero no podrá suplirse dicha autorización si la mujer se opusiere a la donación de los bienes sociales.
¿En qué casos la mujer puede actuar en la administración de los bienes sociales?
Hay algunas situaciones en que, por excepción, la mujer participa en la administración de los bienes sociales y los obliga. Estas son:
a) Las compras que la mujer haga al fiado de objetos muebles naturalmente destinados al consumo ordinario de la familia, obligan los bienes sociales.(Art. 137 inciso 2°).
b) En el caso de la administración extraordinaria de la sociedad conyugal. (Art. 138 inciso 1°)
c) Por el impedimento del marido, que no sea de larga o indefinida duración y de la demora se siguiere perjuicio. La mujer puede intervenir con autorización judicial que deberá darse con conocimiento de causa. (artículo 138 inciso 2°).
d) Caso de la mujer que actúa por mandato general o especial del marido. La mujer mandataria puede hacerlo en representación del marido o a nombre propio. Si lo hace en representación del marido, obligará únicamente los bienes sociales y los del marido. Sólo obligará sus propios bienes si se probare que el acto cedió en su utilidad personal. Si la mujer mandataria contrata a su propio nombre, regirá lo dispuesto en el artículo 2151, esto es, sólo obliga sus bienes propios (artículos 1750, 1751).
Bienes propios de la mujer casada
En nuestra legislación actual, la mujer casada en sociedad conyugal conserva el dominio, pero carece de las facultades de disposición y administración de sus bienes propios. Durante la vigencia de este régimen patrimonial es el marido quien administra y actúa respecto de estos bienes.
La ley civil, en su artículo 1754 inciso final, prohíbe a la mujer casada realizar por sí misma determinados actos jurídicos que menciona y que sólo pueden ser ejecutados por el marido con autorización de ella o con autorización judicial supletoria, en caso de imposibilidad de aquélla de manifestar su voluntad. Así, la mujer casada en sociedad conyugal, respecto de sus bienes raíces propios, no podrá:
- Enajenar,
- Gravar,
- Dar en arrendamiento,
- Ceder la tenencia de los mismos.
Es el marido quien realiza o ejecuta estos actos, como administrador de los bienes de la mujer ( no como su representante legal dado que en estricto rigor la mujer es plenamente capaz) y con la voluntad de ésta.
Leslie Tomasello sostiene que el hecho de que el artículo 1754 inciso final aluda sólo a la enajenación, gravamen, arrendamiento y cesión de la tenencia de bienes que administra el marido, esto es, que están en el haber propio de la mujer, no significa que la mujer pueda realizar otros actos respecto de idénticos bienes.
Así, no puede aceptar ni repudiar asignaciones ni donaciones por sí misma, sino que es el marido quien acepta o repudia, con el consentimiento de la mujer (artículos 1225 inciso final y 1411 inciso final). Por carecer de la facultad de disposición, la mujer casada tampoco puede remitir una deuda, novar una obligación, transigir, renunciar a la prescripción.
Limitaciones a las facultades del marido
El marido podrá realizar cualquiera de los actos mencionados por el artículo 1754 y 1756, si cuenta con la autorización de la mujer o con autorización judicial supletoria en caso de impedimento de la mujer y según los requisitos que exige el artículo 1749 inciso 7.
En cuanto a la oportunidad de la autorización, ésta debe ser previa o coetánea al acto. En ningún caso, la autorización de la mujer puede ser posterior, pues en ese caso sería una ratificación y no autorización.
Sanción a la falta de autorización de la mujer
La enajenación o gravamen de los bienes propios de la mujer (artículos 1754 y 1755), que el marido realice sin la autorización de la mujer , adolecerán de nulidad relativa, conforme a lo dispuesto por el artículo 1757.
En los casos de arrendamiento o de cesión de la tenencia de bienes raíces rústicos por más de ocho años, o de los urbanos por más de cinco años incluidas las prórrogas pactadas por el marido, la sanción será la inoponibilidad a la mujer, de esos contratos más allá del tiempo permitido por la ley.
Sanción a la venta hecha por la mujer de sus bienes propios
La mujer, por su parte, no podrá enajenar o gravar ni dar en arrendamiento o ceder la tenencia de los bienes de su propiedad que administre el marido, sino en los casos de los artículos 138 y 138 bis.
El inciso final del artículo 1754, prohíbe a la mujer casada bajo el régimen legal enajenar, gravar, dar en arrendamiento o ceder la tenencia de sus bienes propios que administra el marido, salvo en los casos de excepción de los artículos 138 y 138 bis.
La redacción de la norma en comento ha generado discusión en la doctrina nacional al tratar de definir cuál es la sanción aplicable a los actos y contratos que ejecute o celebre la mujer casada sobre sus bienes propios, infringiendo la prohibición hecha por la norma.
La posición mayoritaria estima que los actos y contratos ejecutados y celebrados por la mujer casada en régimen de sociedad conyugal sobre sus bienes propios, sin la intervención de su marido, adolecen de nulidad absoluta, tal como los actos de los absolutamente incapaces, pues se trataría de negocios prohibidos por la ley, cuya contravención acarrea dicha sanción por objeto ilícito. La jurisprudencia también ha optado por esta tesis en fallo de la Corte de Concepción, sentencia de 28 de septiembre de 1994, causa rol 14-94.
Claudia Schmidt Hott señala que «la mujer casada en régimen de sociedad conyugal no puede actuar en relación a sus bienes propios, salvo en las tres hipótesis señaladas que son excepcionales (hipótesis contempladas en los artículos 138 y 138 bis del Código Civil). Por lo tanto no se trata de que ella cumpla con algún requisito o formalidad para actuar en relación a estos bienes, simplemente no puede hacerlo y por ello, salvo en los tres casos de excepción, sus actos adolecerán de nulidad absoluta en conformidad a lo dispuesto en los artículos 10, 1466 y 1682, pues se habrá infringido una norma prohibitiva».
Actos Permitidos a la Mujer: En adelante, señalamos algunos actos o contratos que, de acuerdo al consenso que existe en doctrina, se estima que la mujer casada puede realizar por sí misma, siendo plenamente capaz.
1.- Facultad para adquirir entre vivos:
a) A título gratuito: Esta facultad de la mujer es indiscutible, pues de acuerdo al artículo 1389 es capaz de ser donatario toda persona que la ley no hay declarado incapaz. Esta norma aplica el principio general del artículo 144
b) A título oneroso.- En cuanto a la tradición, ésta debe hacerse al marido de acuerdo a los artículos 1578, que señala que el pago hecho al acreedor que no tiene la libre administración de sus bienes es nulo, y 1579, que dispone que reciben legítimamente los maridos por sus mujeres en cuanto tengan la administración de los bienes de éstas.
Respecto a los demás modos de adquirir entre vivos, la mujer puede adquirir toda clase de bienes por sí sola.
2.- Facultades en materia de posesión: La mujer casada en sociedad conyugal puede adquirir la posesión tanto sobre bienes muebles como inmuebles y ejercer los derechos de poseedora, tales como deducir los interdictos o querellas que correspondan y prescribir adquisitivamente en su caso, sin autorización alguna.
3.- Facultad para ejercer los cargos de tutora y curadora.
4.- Facultad para ejercer el albaceazgo.
5.- Facultad para parecer en juicio.
6.- Facultad para celebrar contrato de sociedad: La mujer casada puede celebrar este contrato, pero sólo obliga sus bienes reservados o especiales de los artículos 166 y 167. De modo que si la mujer carece de alguno de estos patrimonios, no podría celebrar este contrato por cuanto no estaría en condiciones de cumplir con su obligación de hacer aportes, a menos que el aporte sea industrial.
