Estudio de Título

Comprar una casa de forma segura.

Abogados del Maule presta asesoría legal en la confección de contratos de compraventa de inmuebles, contratos de promesa de compraventa y en el correspondiente estudio de títulos de la propiedad , confiriendo seguridad y respaldo jurídico a las decisiones de nuestros clientes, las cuales comprometen importantes inversiones en sus patrimonios.

Si usted va a comprar un inmueble (una casa, un departamento) usado, es fundamental que realice un estudio de Títulos  de la propiedad. Si usted no lo hace puede encontrarse con grandes sorpresas como que el vendedor no era el verdadero dueño o como que todo se trata de una estafa. La compra de una casa es una inversión significativa cuyo impacto puede durar años, por esto siempre es conveniente prevenir.

No se encarga (o no se suele encargar directamente) un estudio de títulos, lo que se encarga al abogado es preparar o celebrar un contrato de compraventa por el que el cliente adquiriera los derechos sobre un  inmueble. Es conveniente en todo caso siempre señalarle al abogado que antes de celebrar el contrato de compraventa desea que realice un estudio de títulos de la propiedad de tal forma que compruebe que todo se encuentra en regla.

Estudio de Título de una propiedad

¿ Qué es estudio de título?

 

Con estudiar los títulos de una propiedad nos referimos al estudio de los títulos de dominio del inmueble. Los "titulos" son los documentos que dan fe de la calidad de dueño, de quien es el poseedor inscrito del inmueble, de la inexistencia de cualquier vicio en el acto o contrato en virtud del cual se adquirió el dominio —comprendiéndose a aquellos celebrados por los antecesores en el dominio— como también de la inexistencia de limitaciones al dominio.

Compraventa

Importancia de realizar un estudio de Título

Fundamental al adquirir un inmueble de segunda mano...

 

 La importancia de realizar un estudio de títulos al momento de adquirir un inmueble, es evitar que los contratos que constituirán los títulos nazcan viciados, y para dar seguridad jurídica a las partes que intervienen en un negocio inmobiliario, en el sentido de que un tercero no podrá disputarles legítimamente el derecho que se proponen adquirir, que no existen condiciones, embargos, interdicciones o prohibiciones que limiten el derecho a disponer del inmueble o le impidan ejercerlo válidamente, y que al inmueble no le afectan hipotecas u otros gravámenes en favor de terceros. Es muy importante realizarlo, pues en la legislación chilena la inscripción del título del adquirente, que se practica en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces respectivo, sólo acredita la posesión y no el dominio, adquiriéndose este último transcurrido el plazo legal de diez años antes indicado. Por tanto, de no hacerlo posteriormente podemos encontrarnos con algunas "sorpresas" como que el vendedor no es el verdadero dueño.

Entiendo que puede ser algo difícil de comprender para quienes no han estudiado Derecho. Intentaremos simplificarlo.

    - La finalidad primordial de un estudio de títulos puede proyectarse en dos actividades: preparar y prevenir.

 El estudio de títulos es un trabajo de naturaleza preparatoria. En tal sentido, por medio de él un abogado busca asegurarse de que los títulos de una propiedad se encuentren en regla, antes de celebrar un contrato que implique transferencia del dominio sobre el bien raíz o la constitución de otros derechos reales distintos del dominio. En efecto, la finalidad preparatoria se manifiesta en la válida celebración de un contrato futuro.

 El estudio de títulos también es un trabajo de naturaleza preventiva. En este sentido, por medio de él un abogado le asegura a su cliente que los títulos de la propiedad raíz se encuentran en regla y que un tercero no podrá disputarle, con fundamentos válidos, el derecho que se propone adquirir. En otras palabras, se le asegura al cliente que en la eventualidad de intentarse una acción reivindicatoria en su contra, ésta podría impugnarse con sólidos e incontrovertibles argumentos jurídicos.

La importanciaEstudio de Títulos de un estudio de títulos resulta evidente, ya que en último término con él se persigue proteger la inversión realizada en actos ejecutados sobre un bien raíz, ya sea la transferencia del dominio o la constitución o transferencia de derechos reales distintos del dominio.

    La idea es preparar un contrato que sea válido. Los títulos tienen que proporcionarnos todos los elementos para preparar un contrato válido. El estudio no es sólo un trabajo profesional preparatorio, es también un trabajo profesional preventivo, porque se nos pide que no solo preparemos un contrato válido, sino que se prepare un contrato que no quede expuesto a que en el futuro alguien pueda impugnar el derecho que se adquirió. En ese sentido, es esencialmente un contrato preventivo, es darle al cliente esa seguridad de que prudencialmente, razonablemente, el contrato y los derechos que va a adquirir en virtud de él no van a poder ser impugnados en el futuro.

Ejemplo de la importancia de un Estudio de Título

Un caso práctico

 

 Imagínese el caso de un ingeniero que quiere adquirir una parcela en la séptimo región. El precio era muy conveniente, sin embargo el vendedor estaba extremadamente apurado en concretar la venta lo antes posible, lo cual más que otra cosa, provocó la desconfianza del comprador, quien nos encarga un estudio de títulos. El estudio arrojo como resultado que el vendedor ofrecía a nuestro cliente, un predio que ya había vendido en fecha reciente a otra persona. En efecto, contrastando la información proporcionada por el vendedor y los registros correspondientes, quedaba de manifiesto el engaño. Valiéndose de fotocopias de documentos adulteradas y de la presión por vender rápido, se pretendía arrancar el consentimiento del comprador para realizar la venta y la obtención del pago al momento de la firma de la escritura de compraventa. 

 Este es un caso entre muchos otros, que demuestra la importancia que tiene la realización de un buen estudio de títulos.

¿Cómo concluye un estudio de título

Asesoría en la elaboración de contratos

 

En el estudio el abogado terminará señalando y dejando constancia de si los títulos están ajustados a derecho o no. Cuando los títulos merecen reparos hay que indicar las observaciones que uno les esta haciendo y hay que indicar también si es subsanable. Si todo resulta en regla y luego de entregarle el documento que así lo acredita el abogado procederá conforme a sus instrucciones a celebrar el contrato de compraventa si ese es su deseo.

Ejemplo de un formato de entrega de un estudio de Título de una propiedad.

Este documento se le entrega a la persona que encarga realizar un estudio de título. El documento en definitiva da cuenta si los títulos están ajustados a derecho o no.

La importancia de este estudio radica en que en virtud de este se puede proteger la inversión realizada en actos ejecutados sobre un bien raíz.

- Este estudio se realiza con los documentos que mencionamos en la sección de preguntas.

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